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et Réglementation en Gestion Immobilière en ligne Le contrat de location Le contrat doit il être écrit ? Le contrat de location, c'est-à-dire le bail, doit
être établi par écrit. Toutefois, un bail verbal n'est pas nul, sachant que
l'une des parties peut toujours exiger l'établissement d'un contrat écrit. Si vous êtes
titulaire d'un bail uniquement verbal, le propriétaire ne peut vous réclamer
d'augmentation de loyer annuelle, ni mettre en jeu une des clauses
résolutoires autorisées par la loi. Il ne peut non plus exiger le versement
d'un dépôt de garantie : mais il pourra le faire si vous demandez la
rédaction d'un contrat écrit (ce qui est de toute façon préférable). Si le bail est
établi par un professionnel de l'immobilier (agent immobilier ou
administrateur de biens), les frais sont partagés par moitié entre
propriétaire et locataire ; il en est de même si c'est un notaire qui se
charge de la rédaction. Le bail doit bien évidemment préciser
l'adresse du logement qui vous est loué, le décrire (nombre de pièces,
accessoires du type garage ou cave...), indiquer le nom et l'adresse de votre
propriétaire, vos coordonnées précises. Il doit également mentionner le
montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, ...
payable d'avance ou non, ...), la durée de la location, la destination du
local (habitation ou mixte d'habitation et professionnel). Hormis ces clauses
obligatoires, le bail peut comporter certaines clauses facultatives, comme
celles prévoyant un dépôt de garantie, l'augmentation annuelle du loyer (dans
certaines limites), ou la résiliation automatique du bail pour défaut de
paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou pour défaut
d'assurance. A l'inverse, certaines clauses sont interdites dans les contrats
de location : même si elles y figurent, elles n'ont aucune portée et vous ne
commettrez aucune faute en ne les respectant pas. Ces clauses interdites sont
fixées par l'article 4 de la loi du Un exemplaire du
bail doit être remis à chacune des parties ; si une personne s'est portée caution du locataire, il faut également lui remettre un exemplaire du contrat. Tout dépend de la qualité de votre propriétaire : ·
si votre propriétaire est une personne
physique, une SCI familiale ou une indivision, le bail a une durée minimale
de 3 ans ;
Si le propriétaire
est une personne physique, il peut toutefois vous proposer un bail inférieur
à 3 ans, à condition de justifier d'une raison d'ordre familial ou
professionnel qui le conduira à reprendre le logement au terme de ce bail
réduit. Par exemple, un propriétaire qui doit prendre sa retraite dans un
délai de 15 mois peut conclure un bail de 15 mois pour le logement qui
deviendra sa résidence principale au moment de sa retraite. Pour être
valable, ce bail à durée réduite doit mentionner la raison qui le motive.
Deux mois avant son terme, le propriétaire doit vous confirmer (par lettre
recommandée avec AR ou par huissier) la réalisation de l'événement qui a
justifié le bail réduit ou proposer un report du terme à une date précisée.
Si ces formalités ne sont pas respectées, le bail sera réputé avoir été
conclu dès l'origine pour une durée de 3 ans. Acte de
cautionnement au profit d'un locataire Principe et formalités La caution est la
personne qui s'engage à payer les dettes locatives (loyer, charges...) du
locataire en cas de défaillance de sa part. Le cautionnement ne peut
pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant
les obligations locatives du locataire (GRL ou assurance privée). La caution est un engagement qui doit
obligatoirement prendre la forme d'un écrit (acte sous seing privé, acte
notarié), être établi en 2 exemplaires (un pour le bailleur, l'autre pour la
caution) et comporter, sous peine de nullité, les mentions suivantes : ·
montant du loyer et conditions de sa
révision tels qu'ils figurent sur le bail, ·
mention exprimant clairement que la
caution a pris connaissance de la nature et de l'étendu de son
engagement, ·
reproduction de l'alinéa 2 de
l'article 22-1 de la loi du Lorsque la caution indique une somme
maximale de cautionnement, même si la dette locative est supérieure, le
bailleur ne pourra réclamer un montant plus élevé. Si la caution
n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu. Chaque année le bailleur doit informer
la caution de l'évolution de sa garantie. Durée, résiliation et fin du cautionnement La caution peut
s'engager pour une période déterminée (par exemple pour la durée du bail
initial ou en cours). Dans ce cas, le cautionnement ne peut pas être dénoncé
avant l'échéance du contrat de location. Toutefois, les parties peuvent
prévoir par écrit que certains évènements mettront fin à l'acte de caution
(par exemples : divorce des époux, décès du locataire). Si le bail du
locataire se poursuit alors que le contrat de location a pris fin, la caution
est dégagée de ses engagements pour les sommes dues postérieurement à cette
date, à moins qu'un nouvel acte de caution n'ait été signé avec le bailleur. Si aucune date n'est
précisée dans l'acte de caution, ou si la durée du bail n'est pas indiquée,
le cautionnement est à durée indéterminée et la caution peut le résilier à
tout moment. Toutefois, l'engagement ne prend fin qu'à l'expiration du bail
en cours, qu'il s'agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, au cours
duquel le bailleur aura reçu la notification de la résiliation par la
caution. Cette dernière sera donc tenue au paiement des sommes dues jusqu'à
l'expiration du bail. Si la caution ne
résilie pas son engagement par lettre recommandée avec accusé de réception
avant l'expiration du bail en cours, elle est engagée jusqu'à la fin de la
période qui fait suite au bail en cours, c'est-à-dire jusqu'à la fin du bail
renouvelé ou reconduit. L'engagement de la
caution prend fin en principe : ·
au terme prévu dans l'acte de caution,
si celui-ci a fixé une durée déterminée, ·
à l'expiration du bail au cours duquel
la caution a résilié son engagement si la durée de ce dernier n'était pas
précisée, ·
au remboursement total de la dette par
le locataire, ·
au décès du locataire, si le contrat
de bail disparaît avec lui, ·
au décès de la caution si l'acte le
prévoit. Dans le cas contraire, les héritiers de la caution sont en principe
tenus de payer. Le diagnostic
plomb (CREP) Chaque année
en France, environ 500 nouveaux cas d’intoxications par le plomb sont
dépistés chez les enfants. Pour lutter contre le saturnisme, le « constat de
risque d’exposition au plomb » (CREP), plus communément appelé « diagnostic
plomb », est désormais obligatoire en cas de vente ou de location d’un
logement. Résumé ·
Le diagnostic plomb est
obligatoire et à votre charge si vous vendez ou mettez en location un
logement construit avant le 1er janvier 1949. ·
Le CREP doit être réalisé par
un diagnostiqueur certifié. ·
S’il ne révèle aucune trace de
plomb, ce diagnostic a une validité illimitée. Ce diagnostic – officiellement appelé
« contrat de risque d’exposition au plomb » - renseigne sur la présence de
plomb dans les revêtements (peintures, enduits, etc.) de la maison ou de
l’appartement concerné. Le résultat est exprimé en mg/cm2. Le risque
d’exposition est évalué en fonction de la présence ou non de plomb et de la
dégradation du revêtement (les poussières et écailles de peinture pouvant être
ingérées dans ce cas). Attention, les canalisations en plomb ne sont pas
concernées par le CREP. Vous devez fournir un diagnostic plomb
si vous vendez ou mettez en location un appartement ou une maison construit
avant le 1er janvier 1949. Le plomb est souvent présent dans les
peintures des vieilles habitations. Avalé ou respiré, notamment par des
personnes fragiles, comme les nourrissons, les enfants ou les femmes
enceintes, il est stocké dans le corps, il s’agit dune intoxication appelée
saturnisme. Si le CREP révèle une présence de
plomb supérieure au seuil de 1mg/cm2 et que les revêtements sont dégradés,
donc que le plomb est accessible, le propriétaire-bailleur doit engager des
travaux. En cas de vente du bien immobilier, l’obligation est transférée au
nouveau propriétaire. Pour déterminer la concentration de
plomb dans les revêtements de votre bien immobilier, le diagnostiqueur
utilise un appareil à fluorescence X. Lors du diagnostic, chaque mur, volet,
porte, plafond, etc. est ainsi inspecté. Un CREP qui ne présente aucune trace
de plomb (ou une présence à des concentrations inférieures à 1 mg/cm2) a une
durée de validité illimitée. En revanche, si le diagnostic plomb est positif,
vous pouvez l’utiliser au maximum pendant une période d’un an dans le cas
d’une vente et de six ans dans le cas d’une location. Si vous vendez ou mettez en location
un logement sans contrat de risque d’exposition au plomb, votre
responsabilité pour vices cachés pourra être engagée par le nouveau
propriétaire ou le locataire s’il découvre du plomb ; une réduction du prix
ou du loyer, voire l’annulation de la vente ou du contrat, pourra être
demandée. Et si les nouveaux occupants sont victimes plus tard d’une
pollution par le plomb, votre responsabilité pénale pourra être engagée pour
mise en danger de la vie d’autrui. Etat des
risques naturels et technologiques Inondation,
glissement de terrain, feu de forêt, présence d’une usine potentiellement
dangereuse : locataires et acquéreurs ont le droit de savoir si leur logement
est situé dans une zone à risque. Bailleurs et propriétaires vendeurs sont
donc tenus de fournir un diagnostic ERNT, « état des risques naturels et
technologiques » pour toute vente ou location dans les territoires concernés. Résumé ·
Vous devez fournir un
diagnostic ERNT si vous vendez ou mettez en location un logement situé dans
une zone faisant l’objet d’un plan de prévention des risques naturels ou
technologiques, ou dans une zone de sismicité. ·
Le diagnostic « état des
risques naturels et technologiques » est valide six mois. ·
Ce diagnostic est gratuit si
vous le réalisez vous-même. Un diagnostic ERNT informe l’acquéreur
sur les risques naturels ou technologiques auxquels est exposé le bien
immobilier qu’il compte acheter : risques sismiques, industriels, chimiques,
inondations, feux de forêt, avalanches, glissements de terrain, etc. Vous devez fournir un diagnostic ERNT
si vous vendez ou mettez en location (meublée ou non meublée) un logement.
Les locations saisonnières ou de vacances sont aussi concernées. Les biens immobiliers concernés sont
ceux situés dans des zones faisant l'objet d'un plan de prévention des
risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels
prévisibles, ou ceux situés dans une zone déterminée comme sismique. Pour
savoir si votre commune est concernée, vous pouvez vous renseigner à la
mairie ou à la préfecture ou sur leur site internet. Si vous êtes concerné par le
diagnostic ERNT, voici la marche à suivre ; Vous pouvez réaliser
vous-même votre diagnostic en remplissant un formulaire que vous trouverez à
la préfecture, à la mairie ou encore sur le site officiel de l’administration. Demandez les informations nécessaires pour remplir ce papier à votre
mairie, à la préfecture ou à la sous-préfecture. Sur le formulaire sont
précisés les documents que vous devez joindre. Si votre bien a déjà fait
l’objet d’une indemnisation suite à une catastrophe naturelle ou technologique,
vous devez en informer l’acquéreur en annexant au dossier une déclaration de
ce sinistre. Pour gagner du temps, vous pouvez
également demander cet « état des risques naturel et technologiques » à un
diagnostiqueur certifié. En cas d’erreur dans le formulaire, vous pourrez
dans ce cas profiter de l’assurance de ce professionnel du diagnostic, si le
locataire ou l’acquéreur se retourne contre vous. Un « état des risques naturels et
technologiques » est valable 6 mois. Si le diagnostic « état des risques
naturels et technologiques » n'est pas joint à l'acte de vente ou à la
signature du bail et que le nouveau propriétaire ou le locataire découvre que
le bien est situé dans une zone à risque, vous ne pourrez être exonéré de la
responsabilité pour vices cachés. Il pourra en outre demander une diminution
du prix de vente ou du loyer, voire une annulation de la vente ou du bail. Le diagnostic
DPE « A » pour
les plus écolos, « G » pour les plus gourmands : comme les appareils
électroménagers, les logements ont leur étiquette « énergie ». Celle-ci est
mise sur pied dans le cadre du diagnostic performance énergétique, que tout
propriétaire est tenu de fournir à la vente ou à la location d’un logement. Résumé ·
Le diagnostic performance
énergétique est obligatoire et à votre charge si vous vendez votre bien
immobilier, mais aussi si vous le mettez en location. ·
Le DPE doit être réalisé par
un diagnostiqueur certifié. ·
Votre diagnostic est valide 10
ans. Il est donc réutilisable si besoin. Comme son nom
l’indique, le DPE renseigne sur la performance énergétique d’un logement. Il
vise à évaluer sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de
serre. Le futur acquéreur ou locataire peut ainsi avoir une idée plus précise
de ses futures factures d’énergie. Le DPE est facile à lire car il est résumé
sous la forme de deux étiquettes hautes en couleur : A gauche, l’étiquette «énergie » vous indique dans quelle fourchette de consommation énergétique se
situe le logement. La consommation est exprimée en kWh par m2 et par an. La
classe « A » correspond aux biens les plus économes en énergie, la classe « G
» aux biens les plus gourmands. A droite, l’étiquette « climat » vous indique dans quelle fourchette d’émissions de gaz à effet de
serre se situe le logement. Les valeurs sont exprimées en kilogramme
d’équivalent CO2, par m2 et par an. Le DPE comporte aussi des
recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement en
question. Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité, et ayant souscrit une assurance
responsabilité civile professionnelle. Pour évaluer la consommation d’énergie
et les émissions de votre bien, le diagnostiqueur se déplace dans celui-ci.
Il identifie les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de
ventilation et de climatisation, mais aussi les caractéristiques du logement
qui influent sur sa performance énergétique, comme la surface des vitres,
l’épaisseur des murs, l’isolation, son orientation, etc. Pour inciter les propriétaires à
effectuer des travaux d’économie d’énergie, le DPE est obligatoire pour les
ventes de logements depuis 2006, et pour les nouveaux contrats de location
(ou renouvellement) depuis 2007. Ces obligations ne sont toutefois pas
assorties de sanctions en cas de non-respect. Le diagnostic performance énergétique
n’a en outre qu’une valeur informative et l’on ne pourra se retourner contre
vous si le DPE contient une erreur. Le diagnostic performance énergétique
est valable 10 ans à compter de sa date d’établissement. Mais si vous avez
effectué entre temps des travaux pour améliorer la performance énergétique de
votre bien, vous avez bien sûr tout intérêt à demander un nouveau DPE. Le diagnostic
loi Boutin Le mesurage
Boutin ? C’est l’équivalent du diagnostic loi Carrez pour les locations, mais
les surfaces prises en compte ne sont pas exactement les mêmes. Attention :
il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour réaliser ce
mesurage, mais nous vous le recommandons vivement. Car si vous indiquez dans
le bail une surface inférieure à la surface réelle, le locataire pourra vous
demander une réduction sur son loyer. Résumé ·
Vous devez fournir un
diagnostic de mesurage Boutin si vous mettez un logement non-meublé en
location. ·
Ce n’est pas obligatoire, mais
il est fortement conseillé de passer par un expert diagnostiqueur. ·
Si aucune modification de
surface n’est intervenue depuis le dernier mesurage, le certificat Boutin
reste valide. Le diagnostic de mesurage loi Boutin
certifie la surface du bien que vous mettez en location. Il porte le nom de
Christine Boutin, ministre qui était en charge du Logement lors de
l’élaboration de la loi qui a rendu obligatoire ce diagnostic. Depuis 2009, vous devez fournir un
diagnostic Boutin à vos locataires si votre bien (à usage d’habitation
principale ou à usage mixte, professionnel et d’habitation principale) est
loué non-meublé. Les locations meublées, secondaires et saisonnières ne sont
pas concernées par cette obligation de mesurage Loi Boutin. Attention à ne pas confondre les
diagnostics Lois Carrez et loi Boutin, même
si deux mesurages présentent certes des similitudes. Dans les deux cas, la surface prise en
compte est la surface de plancher, après déduction des surfaces occupées par
les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de
portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à Mais sont exclues de la surface habitable
Boutin les superficies des combles non aménagés, des greniers, de tous les
sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, des balcons, des
vérandas, des locaux communs et des autres dépendances des logements. Le diagnostic de mesurage loi Boutin
ne doit pas obligatoirement être effectué par un diagnostiqueur certifié,
rien ne vous empêche de le réaliser vous-même. Pour réaliser le mesurage loi Carrez,
l’expert diagnostiqueur est équipé d’un télémètre laser permettant
d’effectuer des mesures avec une précision d’environ un millimètre. Après
avoir préparé un schéma des différentes pièces, il mesure les surfaces de
planchers des pièces, mais aussi les hauteurs de plafond. Le mesurage n'a pas de date limite de
validité tant que des travaux ne viennent pas modifier la superficie du bien. Si la surface habitable Boutin n’est
pas renseignée dans le bail, le locataire peut le faire annuler. Si la superficie réelle du bien est
inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans l’acte, le locataire dispose d’un
délai d’un an pour demander une diminution de son loyer proportionnelle à
l’erreur constatée. En revanche, s’il s’avère que la
superficie réelle est en fait supérieure à celle indiquée dans le bail,
l’excédent de surface ne donnera lieu à aucune majoration du loyer. Mais le
bailleur qui a fait appel à un professionnel pour réaliser le mesurage
pourra, dans certaines conditions, se retourner contre lui. |
ESPACE CLIENTS
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